Puntos clave
- El requerimiento previo cambia el resultado: si se hace de forma fehaciente y con 30 días de antelación a la demanda, el inquilino pierde el derecho a enervar pagando.
- Enervar solo se puede una vez: el arrendatario que ya paralizó un desahucio pagando no puede volver a hacerlo en el mismo contrato.
- El lanzamiento se fija desde el principio: el decreto de admisión ya señala fecha de desalojo, lo que acorta mucho los casos sin oposición.
- Plazos reales: entre seis meses y un año según el juzgado, muy por encima de lo que sugiere la ley sobre el papel.
- Vulnerabilidad y grandes tenedores: la normativa de vivienda impone trámites previos y suspensiones que conviene anticipar antes de demandar.
Qué procedimiento se utiliza
El impago de rentas se reclama por el juicio verbal de desahucio por falta de pago, previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su gran ventaja es que permite acumular en la misma demanda dos peticiones: la recuperación de la vivienda y la reclamación de todas las rentas y cantidades asimiladas adeudadas, incluidas las que se devenguen hasta la entrega efectiva de las llaves.
Presentarlas juntas es casi siempre la decisión correcta. Separarlas obliga a dos procedimientos, dos tasas de tiempo y dos esperas, y no aporta ninguna ventaja procesal.
Aunque la cuantía sea baja, en los desahucios son preceptivos abogado y procurador. No es un trámite que pueda hacerse por cuenta propia.
El paso que más se subestima: el requerimiento previo
Antes de demandar conviene enviar un requerimiento fehaciente de pago, normalmente por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. No es obligatorio para poder demandar, pero tiene dos efectos que cambian el desenlace:
- Cierra la enervación. Si el requerimiento se practicó con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no pagó, pierde el derecho a paralizar el desahucio abonando después lo debido.
- Refuerza la condena en costas. Acredita que se dio oportunidad de pago voluntario antes de judicializar.
Es, con diferencia, el trámite con mejor relación entre coste y resultado de todo el procedimiento. Un burofax bien redactado y bien dirigido puede ahorrar meses.
Las tres salidas del inquilino
Admitida la demanda, el juzgado requiere al arrendatario para que en diez días haga una de estas tres cosas:
1. Desalojar o pagar
Si entrega la vivienda o abona lo reclamado, el procedimiento termina. En la práctica es lo que ocurre en una parte relevante de los casos, sobre todo cuando el requerimiento previo dejó claro que la demanda iba en serio.
2. Enervar la acción
Consiste en pagar o consignar la totalidad de lo debido y así dejar sin efecto el desahucio, manteniendo el contrato vivo. Tiene dos límites importantes: solo puede hacerse una vez a lo largo del arrendamiento, y no cabe si medió el requerimiento previo con 30 días de antelación.
3. Oponerse
Si alega motivos —pago ya realizado, cantidades indebidamente reclamadas, defectos en el contrato, obras no realizadas por el propietario— se celebra vista y se dicta sentencia. Aquí el procedimiento se alarga, pero sigue siendo relativamente ágil comparado con otros civiles.
Y hay una cuarta posibilidad, la más frecuente: que no conteste nada. En ese caso el letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por terminado el juicio y se procede directamente al lanzamiento en la fecha ya señalada.
El lanzamiento
Una particularidad útil de este procedimiento es que la fecha de lanzamiento se fija en el mismo decreto de admisión, sin esperar a que exista sentencia. Si el inquilino no desaloja voluntariamente, la comisión judicial acude al inmueble ese día, con auxilio de la fuerza pública y cerrajero si hace falta.
Conviene saber que el lanzamiento puede aplazarse por acumulación de señalamientos en el juzgado o por incidencias acreditadas. No es raro que la fecha inicial se desplace.
Vulnerabilidad, grandes tenedores y zonas tensionadas
La normativa estatal de vivienda ha añadido requisitos que hay que resolver antes de presentar la demanda, porque su omisión puede provocar la inadmisión:
- Identificar el uso del inmueble en la demanda: si es o no vivienda habitual del ocupante.
- Declarar si el arrendador es gran tenedor, con la acreditación correspondiente.
- Acreditar, cuando proceda, si el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, mediante informe de los servicios sociales.
- Justificar el intento de conciliación o intermediación en los supuestos en que la ley lo exige a grandes tenedores.
Si se aprecia vulnerabilidad, el procedimiento puede suspenderse durante los plazos que fije la normativa vigente mientras las administraciones buscan alternativa habitacional. Para un pequeño propietario esto supone meses adicionales sin cobrar, así que anticiparlo al planificar la estrategia es esencial.
Cuánto tarda realmente
Sobre el papel el procedimiento es rápido. En la realidad de los juzgados de primera instancia, los tiempos habituales son:
- Sin oposición del inquilino: entre cuatro y ocho meses hasta el lanzamiento.
- Con oposición y vista: entre ocho meses y un año y medio.
- Con suspensión por vulnerabilidad: puede añadir varios meses más.
La variable que más pesa no es la complejidad del caso, sino la carga de trabajo del juzgado que corresponda. Por eso el tiempo que se gana en la fase previa —requerimiento inmediato, demanda bien documentada desde el primer día— es el único realmente controlable.
¿Y el dinero que me deben?
Recuperar la vivienda y cobrar son dos cosas distintas. La sentencia o el decreto condenan al pago, pero si el inquilino es insolvente el cobro efectivo puede no llegar nunca. Antes de invertir en la vía ejecutiva conviene valorar:
- La fianza depositada, que puede aplicarse a rentas impagadas y desperfectos, aunque rara vez cubre el total.
- La existencia de avalista en el contrato, que suele ser la vía de cobro más realista.
- Un seguro de impago de alquiler, si se contrató.
- La averiguación patrimonial del deudor antes de decidir si merece la pena ejecutar.
El funcionamiento de la ejecución y de las distintas fases judiciales lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre el proceso judicial en España.
Errores que alargan el desahucio
- Esperar demasiado. Cada mes de cortesía es un mes de deuda que probablemente no se cobre.
- Aceptar pagos parciales sin acuerdo escrito. Debilita la posición procesal y puede interpretarse como novación del contrato.
- Requerir por WhatsApp o llamada. Sirve como indicio, pero no cierra la enervación: hace falta medio fehaciente.
- Cambiar la cerradura o cortar suministros. Es la vía rápida a una denuncia por coacciones y a perder la razón que se tenía.
- Demandar sin comprobar quién ocupa realmente la vivienda, sobre todo si hay subarriendo o cesión no autorizada.
Conclusión
El desahucio por impago no es un procedimiento complicado en lo jurídico, pero sí muy sensible al tiempo y a la preparación. La diferencia entre recuperar el piso en cinco meses o en año y medio suele decidirse en las dos primeras semanas: si se requirió bien, si la demanda va completa y si se anticiparon los trámites de vulnerabilidad. En AClegis gestionamos desahucios desde el primer burofax hasta el lanzamiento y la ejecución de las rentas, y te decimos desde el principio qué expectativa real de cobro tienes. Cuéntanos tu caso en nuestro despacho de Alicante.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago hacen falta para desahuciar?
No hay un mínimo legal: basta con una sola mensualidad impagada y vencida para poder demandar. Otra cosa es que resulte conveniente, y eso depende de cada caso.
¿Puede el inquilino paralizar el desahucio pagando?
Sí, mediante la enervación, pero solo una vez durante el contrato y siempre que el propietario no le hubiera requerido de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí. En los procedimientos de desahucio ambos son preceptivos, con independencia de la cuantía reclamada.
¿Qué pasa si el inquilino está en situación de vulnerabilidad?
El procedimiento puede suspenderse durante el plazo previsto en la normativa de vivienda mientras los servicios sociales valoran una alternativa habitacional. Es un supuesto que conviene detectar antes de demandar.
¿Puedo cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. Recuperar la posesión por vía de hecho puede constituir un delito de coacciones. La única vía legal es el procedimiento judicial.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Cada situación requiere un análisis individualizado.